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珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法

珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法

    第一条 为规范我市城区住宅小区物业管理艮务收费,维护物业管理公司及业主的合法权益,促进物业管理市场的健康发展,根据《珠海市住宅小区物业管理条例》,制定本办法。

    第二条 本办法适用于本市城区范围内具有物业管理主管部门核准的资质、经工商行政管理机关登记注册领取营业执照的物业管理公司,对住宅小区物业提供社会化、专业化服务而收取的物业管理服务收费。 本办法所称物业,是指已建成并交付使用的住宅及其附属的设施、设备和相关场地。 本办法所称业主,是指物业的所有权人。 本办法所称物业管理服务收费,是指物业管理公司接受业主的委托,对其物业、绿化、卫生、道路交通、治安和环境容貌等项目开展日常管理、维护、修缮、整治服务所收取的费用。 本办法所称城区,是指香洲区行政区域范围。

    第三条 香洲区价格主管部门是本市城区物业管理服 务收费的主管部门。香洲区价格主管部门应当会同香洲区物业管理主管部门加强对本市城区物业管理服务收费的监督和管理。

    第四条 物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与业主的承受能力相适应的原则。 鼓励物业管理公司开展正当的价格竞争,防止价格垄断和牟取暴利行为。 第五条 物业管理服务收费实行市场调节价和政府指导价。

    ()已成立业主委员会的,物业管理服务收费的标准由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中参照《住宅小区物业分级参考标准》和政府指导价约定或由双方协商确定;仍不能确定的,由香洲区物业管理主管部门指定中介服务机构组织招标投标确定。

    ()物业已交付使用但尚未成立业主委员会的,物业管理服务收费由物业管理公司在政府指导价标准上下20%的幅度内提出,经香洲区价格主管部门核定后,报市价格主管部门批准。由于住宅小区规模小、物业管理经营成本高等特殊原 因,无法执行政府指导价标准的,由香洲区物业管理主管部门指定中介服务机构组织招标投标确定;仍不能确定的,物业管理服务收费标准,由物业管理公司提出,经香洲区价格主管部门核定后,报市价格主管部门批准.

    第六条 本市城区住宅小区物业管理服务收费政府指导价的标准(按每月每平方米房屋建筑面积计算)如下:

    ()多层住宅(7层及以下)。一级:每平方米o55元;二级:每平方米O45元;三级:每平方米O40元;四级:每平方米o35元。

    ()高层住宅(8层及以上有电梯) 一级:每平方米120元; 二级:每平方米100元; 三级:每平方米090元; 四级:每平方米080元; 五级:每平方米070元。 不带电梯的高层住宅物业管理服务收费标准按多层住宅的标准执行。 高层住宅中不使用电梯的底层住户物业管理服务收费按高层住宅标准的80%收取,不分摊公共电梯的电费。

    第七条 住宅小区内的办公用房的物业管理服务收费按住宅标准的200%收取,商业用房的物业管理服务收费较住宅标准的300%收取. 住宅小区临街商铺的物业管理服务由业主与物业管理公司商定,如业主需要住宅小区物业管理公司提供物业管理服务的,物业管理服务收费标准由业主与物业管理公司在《物业管理委托合同》中按照上款标准约定或由双方协商确定. 空置物业的物业管理服务收费按住宅标准的50%收取。 高尚住宅区,别墅区的物业管理服务收费标准依据业主的要求和物业管理服务的内客、质量和深度,按优质优价的厚则确定.

    第八条 物业管理服务收费不包含小区及楼宇内的公共水电费,公共水电费的分摊办法按国家和省有关规定执行, 住宅小区内的机动车停放服务收费必须经香洲区价格主管部门批准后方可收取,并作为物业管理服务费的收入。 住宅小区机动车停放服务收费办法由市政府另行制定。

    第九条 市价格主管部门可以根据市场物价的变动情况对物业管理服务收费政府指导价的标准作适当调整,报市政府批准后向社会公布。

    第十条 根据物业管理公司的物业管理服务内容,质量、深度,物业管理服务收费可在政府指导价标准基础上浮动. 获得全国城市物业管理优秀示范称号的物业,物业管理服务收费可在政府指导价标准的基础上上浮不超过15%。获得全国城市物业管理优秀称号的物业, 可上浮不超过 l0%,获得省城市物业管理优秀称号的物业,可上浮不超过5%。 物业管理服务水平达不到《住宅小区物业分级参考标准》的最低等级,物业管理服务收费在政府指导价最低标准基础上适当降低。

    第十一条 香洲区物业管理主管部门会同香洲区价格主管部门根据《住宅小区物业分级参考标准》对住宅小区物业进行定级。

    第十二条 对物业管理公司实行资质管理制度。从事 物业管理的公司必须向香洲区物业管理主管部门申领《珠海市物业管理资质证书》,并在工商行政管理机关办理登记注册,领取营业执照后才能经营物业管理服务业务。

    第十三条 物业管理服务收费实行许可证制度.物业管理公司必须向香洲区价格主管部门申领《广东省经营服务性收费许可证》,并按规定制作《物业管理服务收费公示牌》。 《广东省经营服务性收费许可证》实行年审制度。

    第十四条 未成立业主委员会的住宅小区物业管理公司申报或调整收费的程序: 由物业管理公司向香洲区价格主管部门提出申请,填写《物业管理服务收费申请表》,并提交下列资料:

    ()《珠海市物业管理资质证书》;

    ()营业执照;

    ()小区楼宇总平面图;

    ()小区定级证明。

    第十五条 物业管理公司在《物业管理委托合同》约定以外自行提供服务,未经业主委员会或者业主认可的,业主或者使用人可以不支付服务费用。

    第十六条 物业管理公司已接受委托实施物业管理并已收取服务费的,其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费用。

    第十七条 业主不按《物业管理委托合同》或政府指导价标准交付物业管理服务费的,物业管理公司可以催缴、限期交付;逾期仍不交付的,按合同约定加收滞纳金,合同没有约定的,可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金;经催收仍不交付的,可累积记帐,在物业转让时,由房地产交易机构代为扣除;物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。

    第十八条 业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》期满,或者物业管理公司违反《物业管理委托合同》规定的,业主委员会可以按照合同约定解聘物业管理公司,重新聘用物业管理公司。

    第十九条 业主与物业管理公司之间发生的物业管理服务收费纠纷,由香洲区价格主管部门和香洲区物业管理主管部门负责调解。

    第二十条 物业管理公司违反本办法的,由香洲区价格主管部门根据法律.法规的有关规定处理。

    第二十一条 本市城区范围以外的住宅小区物业管理服务收费可参照本办法执行。

第二十二条 本办法自200121起执行。市政府过去颁发的有关物业管理收费的规定与本办法有抵触的,以本办法为准。

附件一:《住宅小区物业分级参考标准》

    附件二:珠海市法制局对《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》的有关条文的解释。


附件一:住宅小区物业分级参考标准

    一、多层住宅

    一级:
    1
.小区布局合理,设计档次高、质量好,整体环境优美舒适,绿地覆盖率达到30%以上,有较大规模的园林小景,绿化物修剪整齐美观,维护管理良好。
    2
.公共配套设施完善,维护良好。道路平整顺畅,水、电、消防设施先进,保障及时、有效。
    3
.有住户活动会所,有充足良好的各种文化娱乐、体育等社区文化活动场所和商业等生活服务设施,并能经常开展各种文体活动。
    4
.实行封闭式管理,配备先进保安设备和监控报警系统,保安人员24小时值班、巡逻,区内治安秩序良好。 5.环境清洁卫生,公共场地每天清扫、保洁,楼内大堂洁净无灰尘,区内无卫生死角,无积存垃圾,无乱堆乱放,下水道、沙井、化粪池通畅,公共用水池定期清洗。
    6
.管理人员素质高,文明礼貌,服务周到。

    二级:
    1
.小区内绿地覆盖率达到2s%以上,园林绿化维护管理良好。
    2
.公共配套设施维护良好。道路平整顺畅,水、电、消防设施保障有效。
    3
.有较好的社区活动场所,并能开展文体活动。
    4
.保安人员24小时值班、巡逻,保护小区安全。
    5
.环境清洁卫生,公共场地每天清扫、保洁,无积存垃圾,无乱堆乱放,下水道、沙井、化粪池通畅,公共用水池定期清洗。

    三级:
    1
.小区内绿地覆盖率达到20%以上,园林绿化生长较好。
    2
.公共配套设施完好。水、电、消防设施齐全有效。
    3
.有公共社区活动场所,基本适应公共活动。
    4
.保安人员24小时值班,保持小区安全。
    5
.环境清洁卫生,公共场地保持清洁,下水道、沙井、化粪池通畅,公共用水池定期清洗。

    四级:
    1
区内绿化维护正常。
    2
.公共配套设施完整。符合设计要求,能有效为小区服务。
    3
.保安人员24小时值班,保持小区安全。
    4
.环境清洁卫生,保持公共场地清洁,下水道、沙井、化粪池通畅,公共用水池定期清洗。

    二、高层住宅(商住楼)

    一级:
    1
.小区(或大楼)布局合理,设计档次高、质量好,用料上乘,环境优美舒适。绿地覆盖率达到30%以上,有园林小景,绿化物修剪整齐美观,维护管理良好。
    2
.公共配套设施完善,维护良好。道路子整顺畅,电梯、水,电、消防设施先进,保障有效。
    3
.有良好的住户活动会所和先进完善的各种文化娱乐,体育等社区文化活动场所,并能经常开展各种文体活动,商业等生活服务设施配套适用、方便。
    4
.实行封闭式管理,配备先进保安设备和监控报警系统。保安人员24小时值班、巡逻,区内治安秩序良好。
    5
.环境清洁卫生,公共场地每天清扫、保洁,楼内大堂洁净无尘,区内无卫生死角、无积存垃圾,无乱堆乱放, 下水道、沙井、化粪池通畅,公共用水池定期清洗.
    6
.管理人员素质高,文明礼貌,服务周到。

    二级:
    1
.小区内绿地覆盖率达到25%以上,园林绿化修剪整齐美观,维护管理良好。
    2
.公共配套设施完善.道路平整顺畅,电梯、水、电、消防设施保障有效。
    3.
有良好的社区文化活动场所,并能经常开展各种文体活动。
    4
.保安人员24小时值班、巡逻,区内秩序良好。
    5
.环境清洁卫生,公共场地每天清扫、保洁,区内无卫生死角、无积存垃圾,无乱堆乱放,下水道、沙井、化粪池通畅,公共用水池定期清洗。
    6
.使用高档电梯。
    7
.有先进、完善的消防、供水、供电和防盗系统,维护使用良好。

    三级:
    l
.小区内绿地覆盖率达到20%以上,园林绿化维护管理良好。
    2
.公共配套设施完善。道路平整顺畅,电梯、水、电、消防设施保障有效。
    3
.有较好的社区活动场所,并能开展文体活动。
    4
.保安人员24小时值班、巡逻,保护小区安全。
    5
.环境清洁卫生,公共场地每天清扫、保洁,无积存垃圾,无乱堆乱放,下水道、沙井、化粪池通畅,公共用水池定期清洗。
    6
.使用中、高档电梯。
    7
.有较完善的消防、供水、供电和防盗系统,维护使用良好。

    四级:
    1
.有电梯,小区内绿地覆盖率达到10%以上或有盆花,园林绿化生长较好。
    2
.公共配套设施完好。电梯和供水、供电、消防设施齐全、运作正常,服务良好。
    3
.有公共社区活动场所,基本适应公共活动.
    4
.保安人员24小时值班,保持小区安全。
    5
.环境清洁卫生,公共场地保持清洁,下水道、沙井、化粪池通畅,公共用水池定期清洗。

    五级:
    1
.小区内绿地物管理较好。
    2
.有公共活动场所。
    3
.公共配套设施完好,电梯、供水、供电、消防设施齐全、有效。
    4
.保安人员24小时值班,保持小区安全。
    5
.公共场地环境保持清洁,下水道、化粪池通畅,公共用水池定期清洗。

 

 

 

 

 

主题词:城乡建设 住宅 收费 管理 通知珠海市人民政府办公室 2001120日印发(共印460份)


附件二:珠海市法制局对《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》有关条文的解释

    一、《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》(以下简称《办法》)所称的物业管理公司,必须具有物业管理主管部门核准的资质,并经工商行政管理机关登记注册领取营业执照。未取得营业执照而从事物业管理的,属于非法经营,根据《广东省物业管理条例》第36条规定,由工商行政管理机关依法处理。

    二、《办法》所称的物业是指已建成并交付使用无论规模大小的住宅,包括住宅小区内的商铺、附属的设施、设备和相关场地。写字楼、工业厂房、学校、医院等非住宅不属于本办法所适用的范围。

    三、《办法》所称的业主,是指物业的所有权人。非业主使用权人根据业主的委托,可以享有业主的权利,并承担相应的义务。

    四、《办法》的物业管理服务收费,由物业管理公司用于物业、绿化、卫生、道路交通、治安和环境容貌等项目开展日常管理、维护、修缮和整治服务。对建筑物自有或共有部分的维修、更新责任,根据《广东省物业管理条例》和《珠海市住宅小区物业管理条例》,按下列规定承担:

    (一) 室内非公共设施部分,由业主自行承担。

    (二)毗连部分,由毗连部分的业主共同承担。

    (三)建筑物本体共用部分,由该建筑物所有业主共同承担。

    (四)物业管理区域共用设施、设备、场地,由全体业主共同承担。

    上述第()()款的费用从物业公共设施维修基金和建筑物本体维修基金中支出,物业公共设旆维修基金和建筑物本体维修基金的收取和使用办法由市政府另行制定后执行。

    五、《办法》第六条所称的房屋建筑面积,是指房屋的套外面积。

    六、高层住宅的电梯日常保养、维护和调试费,包括与电梯维修公司所签订的保养、维护合同范围内所发生的费用,从物业管理收费中支出。电梯的其他维修或更换配件等项目,根据实际发生的费用由业主共同承坦,但高层住宅中不使用电梯的底层住户除外。

    七、《办法》第七条第二款住宅小区临街商铺的业主或者受委托的使用人,有权选择是否需要物业管理公司提供物业管理服务,如需要提供物业管理服务的,服务的项目和收费的标准由双方协商确定,但 根据市政府有关文件规定交纳相关费用,并按照市政府199981颁布的政府令22号文《珠海市市区门前三包责任制管理办法》的有关规定,接受建设行政主管部门下达的门前三包任务,签订门前三包责任制任务书,在建设行政主管部门划定的门前三包贵任地段范围内,承担包净化、包绿化、包美化三包责任,并接受建设行政管理部门及其他有关行政主管部门的检查和监督指导,如违反规定的,最高可处以5000元的罚款。

    八、《办法》第七条第三款所称的空置物业,是指开发商未售出的房屋和购房者已购房但尚未办理入住手续的房屋。办理人住手续必须是所购的房屋已经各项单项验收合格并能正常使用(200121以后新建住宅的房屋必须经综合验收合格),因购房者个人原因拒绝办理入住手续,不属于空置物业。

    九、《办法》第七条第四款所称的高尚住宅区,是指房价、硬件设施、物业管理属高档水平,购房对象主要是高收入阶层的多层或高层住宅。

    十、《办法》第八条公共水电电费的分摊办法现按照省物价局《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》执行,具体规定如下:

    ()住宅小区物业管理公司办公及生活等自用水、电,必须单独设置计量表,其费用由物业管理公司负担,不得向住户分摊;

    ()小区绿化物养护,园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电,其费用从物业管理服务收费中列支,不得向住户分摊;

    ()小区开展多种经营活动的水、电费用,由该项经营收益中列支,不得向住户分摊;

    ()住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用,由本楼住户合理分摊;

    ()小区范围的路灯用电费用,山小区的所有住户合理分摊;

    ()高层住宅的电梯等公用设施运行电费,由本楼住户合理分摊,但高层住宅中不使用电梯的底层住户除外;

    ()凡属向住户分摊的公用水、电费用,必须单独列账,向住户公布费用分摊的办法和总金额以及名住户应负担的金额等。严禁把分摊的水、电费用与住户自用的水、电费用混合统收。

    十一、《办法》的执行时间是200121,但住宅小区的评级定价需要一个过程,在评级定价之前暂按各小区原物业管理收费标准收取,评级定价完成后,按新的物业管理收费标准收取。200121至评级定价完成之间所收取的物业管理收费实行多退少补。

 

附件1:[珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法.doc]
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